Kako do savršenog placa

 

Bilo da ste već odabrali svoju kuću iz snova ili tek krećete u maštanje iste, ono što umnogome utiče na sam plan vašeg budućeg doma je oblik i izgled zemljišta na kojem planirate da gradite.

Potraga za odgovarajućim placem je veoma stresna, stoga želim sa vama da podelim svoje iskustvo i savete, kako biste izbegli odredjene zamke i bili oprezni, a na kraju došli do placa koji ste zamislili. Kod odabira adkevatnog placa je prvo važno da odlučite minimalnu i maksimalnu željenu kvadraturu, oblik i dužinu fronta, lokaciju i vaš budžet. Očekujte da će manji plac u urbanom naselju ili u blizini centra grada koštati više nego plac veće kvadrature koji se nalazi u prigradskom naselju, stoga razmislite koja minimalna kvadratura bi bila dovoljna za vaš plan. U našem slučaju je to bilo 500m2, što bi nam, sa kućom od 100m2, ostavilo dovoljno prostora za okućnicu i zadnje dvorište.

Izbegnite prve zamke

Kada napravite uži izbor potencijalnih parcela, sledeći korak je naravno poziv prodavcu, kako biste proverili da li je oglas još uvek aktivan i dobili što više dodatnih informacija. Tu kreću problemi. Iza povoljne cene se najčešće kriju poljoprivredna zemljišta, vinogradi, pašnjaci i livade, ili gradnja stambenog objekta u tom delu grada uopšte nije dozvoljena. Izuzetno je važno da od prodavca dobijete sledeće informacije:

  • veličina placa, oblik i tačne dimenzije
  • tačna cena i da li je prodavac fleksibilan ( zašto ne biste cenu malo spustili ukoliko je to moguće)
  • broj katastarske parcele i katastarsku opštinu gde se parcela nalazi
  • tačna namena zemljišta (njiva, pašnjak, vinograd, gradjevinska parcela…)
  • da li je gradnja stambenog objekta dozvoljena
  • na koliko vlasnika je parcela uknjižena, i da li su svi saglasni sa prodajom (ukoliko više lica ima vlasnički udeo)

 

Kada sakupite ove informacije, a zatim ih i proverite, moći ćete da odredite da li je to parcela koju zapravo vredi i uživo pogledati.

Većina placeva koju možete pronaći putem interneta se prodaju putem posrednika, što naravno znači da agencije uzimaju svoju proviziju, koja je najčešće već uračunata u cenu koja vam je prikazana. Ukoliko uspete da pronadjete plac koji prodaje direktno kupac, uštedećete novac koji bi išao agenciji. Prepoznaćete da li se radi o agenciji ili privatnom licu po navedenom kontakt telefonu prodavca i podacima. Problem na koji sam ja naišla je da mi agenti nisu želeli dati broj katastarske parcele, jer su se plašili da ću proverom podataka doći do prodavca, adrese i slično, i “zaobići” agenciju. Insistirajte na tome jer agenti često ne podele sve informacije u samom početku, a vaše je pravo da se informišete, kako ne biste gubili vreme na parcele na kojima je nemoguće graditi.

Kada dobijete broj katastarske parcele, moći ćete pristupiti katastru i proveriti izuzetno relevantne podatke o parceli. Uputstvo pogledajte OVDE.

Njiva, livada, vinograd… ili gradjevinska parcela?

Ukoliko utvrdite da kao namena parcele nije navedeno “gradjevinska parcela” već “njiva”, “voćnjak” i slično, morate imati na umu da nećete moći dobiti dozvolu za gradnju objekta dok ne izršite promenu namene objekta u “gradjevinska parcela”. Promena namene može biti izuzetno skupa, stoga konačna cena placa neće biti suma koju ćete platiti prodavcu, već i spomenute takse prema državi. Više o promeni namene i kako se ista trenutno obračunava pročitajte OVDE.

U toku svoje potrage za odgovarajućom parcelom sam naišla na razne obećavajuće oglase, medjutim proverom katastarskih parcela u Urbanizmu grada sam ustanovila da gradnja stambenog objekta nije svuda moguća. Primera radi, plac koji se nalazi na kraju kanalizacione mreže, plac gde postoji opasnost od podzemnih voda i plavnog područja itd. Stoga je važno da proverite urbanistički plan područja na kojem se željena parcela nalazi iako na fotografijama vidite kuće u okoline. Velike su šanse da ti objekti nisu imali dozvolu za gradnju.

Imovinsko- pravni odnosi

Kada prodjete sve ove korake, možete naići na poslednju, možda i najveću prepreku- imovinsko-pravni odnosi. Naišla sam na fenomenalne placeve koji imaju i po 12 vlasnika, parcele čiji su vlasnici nekakva preduzeća, grad i slično. Sve to ćete proveriti pristupom katastru i proverom podataka. Nemojte da vas obeshrabri ukoliko naidjete na plac sa više vlasnika, već proverite da li su svi vlasnici saglasni sa prodajom svog dela, i da li isplatom navedene cene svi vlasnici prodaju svoj deo.

Upornost se isplati

Nakon duge potrage i mnogo frustracija našla sam dve izuzetno povoljne parcele (jednu do druge), koje ukupno imaju oko 800m2 i koje su savršenog pravougaonog oblika, sa velikim frontom. To mi omogućava da napravim kuću iz snova koju sam zamislila. Pošto sam odlučila da kupim dve parcele, u dogovoru sa prodavcima sam ostvarila popust, a u mom slučaju nije bilo posredovanja agencije, tako da sam i tu imala uštedu. Obe parcele imaju kao namenu navedeno “gradjevinska parcela” i vode se kao gradsko gradjevinsko zemljište, u području gde je dozvoljena i predvidjena gradnja stambenih objekata. Odmah u blizini se nalaze sve komunalije i placevi su urbanom naselju (20tak minuta od centra Novog Sada), na šta je takodje važno obratiti pažnju.

Na ovim parcelama vlasnički udeo su imale 3 osobe, što me je isprva zabrinulo, ali svi vlasnici su potvrdili da prodaju svoj deo za dogovorenu sumu. Nakon postignutog dogovora i sakupljenih dokumenata, izradila sam kupoprodajni ugovor i započela proces kupovine ovih parcela.

Prvi korak ka mojoj kući iz snova je započet.